ラーメン開業・物件内覧&選定の極意とは!

どのサイトを見ても、
書いてある事は同じだらけで、
ラーメン開業に向いている物件の探し方、見方など
正直ほとんどございません。

なので今回は、
ラーメン開業における優良不動産の探し方、どこを見るべきなのか?を
特別に大・公・開致します!!

まず第1に、
『駅にロータリーがない』物件を探すこと!

『え、、、そうなの!』と思うかもしれません!
確かに普通はロータリーがあった方が、
タクシー、バスの待ち合わせ、人との待ち合わせなのでよく利用されており、
多くの人が集まっている印象があるかと思います。

しかしよく考えて頂きたいのですが、
ロータリーは何の為にあるのか???

答えは簡単ですね^^
車での利用がしやすくしているためですよね!
上記あげさせて頂きました『タクシー、バス』などは、
ロータリーがあって人が集まっているので、
よく勘違いされている方も多いのですが、
『こんな地方の駅なのに駅前は人が多いな』と思うかもしれませんが、
それは単純に駅にいかないとタクシー、バスが使用出来ないからです!

例えば、
不動産会社の営業マンから、
『○○駅は駅前に人が多くいますし、集まりますよ~』といっている営業マンは、
そこを隠していっている営業マンも少なくはないと思いますので、
気を付けて下さいね

でも上記の説明だと、
『結局は駅に人が集まるからいいんじゃないの?』と
思うかもしれません。

しかし上記の文章でも書かさせて頂きましたが、
あくまでも人が集まる理由は『そこにタクシー、バスがあるから集まるであって』
例えば駅近くにあなたの物件があるからと言って、
あなたのお店が目的でこられるのはほんの一握りです…

またロータリーがあることによって、
駅近くにある飲食店に立ち寄らず直でバス、車でご自宅に帰宅される方が
多くなりお店の前を通る方の絶対数が少なりますので、
ロータリーがあるのと無いとでは駅付近の飲食店前を通るはかなり変わります!!

ただし、
近くに繁華街やショッピングモール、
商店街などがある場合はまた異なってきますが、
小さい駅などベットタウンなどは上記の部分を気にして
探すのもかなりコツになりますので
ご参考にしてみて下さい^^

そして第2に、
『駅から5分圏内の物件』を探す事!

こちらは、
もう当たり前かもしれませんね^^(笑)
やはり駅に近い方が当然お客様の集客はいいですし、
駅に近い事で当然人通りはかなり多いです!

人気店舗の条件で、
こちらの条件はもう必須になっていますので、
探す時にはぜひ意識して探すことをお勧めします!

しかし駅から5分でも気をつけないといけないポイントも
当然ございます!

例えばそこの物件近くに住宅がなく
そもそも昼、夜も関係なく人の通りが少ない物件も当然ございます。

私の体験談になるのですが、
ある○○不動産会社のHさんという営業マンから、
『お客様が希望する物件がございますのでご紹介させて下さい』
と電話をいただき資料をメールで送っていただき、
確かに駅からめちゃくちゃ近く2分ほどの物件で、
ロータリーもなく優良な物件だな~と思いまして早速内覧をお願いして参加したところ、
確かに物件を見にいくと確かに条件通りの物件でしたが、
駅の逆口に人が集まっており絶対数が少なく、
さらに物件と逆方向に単身者用の物件が集中をしており、
ターゲット層になるサラリーマンの層が狙えなかったので、
そこの物件を辞めた経験がございます…

やはり、
ネットだけの情報や不動産会社の営業マンの言葉だけではなく、
しっかりご自身の目と足で確かめる事は、
絶対必要です!!

ただ、
上段でもご説明させて頂きました、
車での交通手段が多い地域では、
駅近くでの物件はかなり不利になります!

ではそういった時はどういった物件がいいのか?と
お悩みになることでしょう!
そういったところの物件は、
『ロードサイドの物件』を狙って探していきましょう^^

ロードサイドって何?と思った方は、
簡単にお伝えすると
幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、
車・バイク・自転車でのアクセスが主たる集客が出来る店舗になります!
都市郊外でよくみられる集客方法で、
国道など大きな道路を通っているとよく側道に飲食店舗がたくさんあると思いますが、
そちらがロードサイド店舗になります!

しかしこのロードサイドの物件は
交通量が多いところであれば沢山の集客が見込め、
駅近く店舗より売上は見込めますので、
お勧めではあります!

しかしロードサイドで行う際に、
なくてはならない絶対条件がございます!!
それは『駐車場』です!!

当たり前のことですが、
ロードサイド物件は車などでこられるお客様がメインになり、
駐車場がないと集客は絶対に無理です、、、

そうなると、
家賃がかなり高くなり、
個人店でオープンを考えているお客様ですと、
かなり難しい案件になります、、、

しかしそんなロードサイドでも
裏技がございます、、、

それは、
大型スーパー、大きな駐車場があるコンビニエンスストアの
近くにお店をオープンする事です(笑)
しかしこれはあんまりよろしくない裏技ですので、
お勧めはしません(笑)

私の知り合いラーメン店さんで、
実際にロードサイドで営業をしており、
そこは駐車場がなく不利な物件でしたが、
近くに大型駐車場を完備した建物があり大家さんが、
そこの物件も所有をしており実際に使用させて頂いている例もあります(笑)

ですので、
ロードサイドの物件探しの際には、
駐車場がないなぁ~と思って諦めるよりも、
大家さんに相談してみるのも一つの手ですね^^

そして第3に、
『駅の乗降客数が3万人以上』であること!!

こちらも第2と少し重複をしてしまう部分もありますが、
そもそも駅を利用する方が少なかったら
いくら駅近くに物件があったとしても、
例えばそこの地域、特性のメインとなる交通手段が
車での移動でしたら当然駅近くの物件を確保しても当然集客は見込めませんし、
オープンするメリットがほとんどございません。

ただしその駅が好きで、
どうしても近くでオープンしたいという事であれば止めませんが、、、(笑)

ですので、
駅の情報、調査はしっかりと
確認をすることは開業する際の必要事項です!
またこちらも少し重複しますが、
確かに駅の利用客数も多いなと足を運んでみて確認は取れたのですが、
実際は店舗の逆側に集中しており逆側には全然人がいないという例も多くありますので、
貴方の目でしっかり確認をしましょう^^

因みに雑談ですが、
新宿駅の乗降客数は、
約347万人(2016年)に世界一とギネス世界記録認定に認定もされています。
また他の西武新宿駅、新宿西口駅まで含めると約371万人(2016年)との数字で、
この数字は横浜市の人口に匹敵するとの事です!
さすが新宿ですね(笑)

逆に最下位は、
奥津軽いまべつの駅という青森県の
北海道旅客鉄道(JR北海道)北海道新幹線・海峡線になり、
1日の平均乗降客数がなんと60人との事です、、
新宿駅との格差がすごいですね(笑)

そして第4に、
『食べログ評価3.5点以上のお店が2店舗以下』のとこを選ぶこと

こちらは、
簡単にラーメン屋が多いとこは選んでもいいのですが、
人気店いわゆる『食べログ評価3.5店舗以上』のお店が多いところで勝負となると、
正直人気な店舗の姉妹店や、超人気FC店など名の知れたお店でないと、
まず勝ち目はないです、、、

しかし逆に、
ラーメン屋が多いわりに、
食べログ評価で3点など高評価が1店舗、2店舗だけであれば、
そこと違うジャンルで勝負すればいい線までいける事でしょうし、
初めてラーメン開業をする方でも問題はない事でしょう。

ただそのラーメン店が、
あきらかに店数が高い点数でかなりの有名店であれば、
開業は控えた方がいいです。

狙い目の点数であれば、
3.5点~3.59点が一番理想です^^

実際に探してみるとそういった地域も多く、
1駅から2駅いけば、
かなり人気店があるエリアがあるのに、
そこの東京都T駅でもラーメン店は7店舗~9店舗ほどあるのですが、
全部評価が2.8点~3.3点とパッとしない店舗が多くあるエリアでした。

そこで前まで人気であった、
あるジャンル系のラーメン店を開業したところ、
一気に人気店になり評価も3.5点と高評価も取ることができ、
繁盛店になっています^^

ただ逆に、
埼玉県A市にある駅ではラーメン店が3店舗しかないのですが、
そこは全部3.5点と全ての店舗が超えており、
そういった地域では新規参入をしてもかなり難しく、
私が知っている範囲では新規参入したラーメン屋は何度も入れ替わりをしており、
永く続いた店舗はなかったこともありますのでご注意ください!

そして第5に、
『近隣に同業者のライバル店が少ない』ところを選ぶこと

こちらは、
第4の部分とかなり類似している部分になりますが、
やはり近隣に同業者は少ないに越したことはないですね^^

かといって、
まったくないところもあまりよろしくはないです。
極端に言ってしまえば、
隣がラーメン屋であるところや真向かいがラーメン屋であるところは、
控えて下さい。

理由としては、
お客様からもやはり反感を買うケースがあったりと、
そこのラーメン屋の店主もやはり気分はいいとは言えません。
まして個人でラーメン屋を行うようであれば、
近隣住民、店舗の方々とのお付き合いはかなり重要になりますので、
第一に『近隣の方々の反感を買う行為』をしない事も重要なポイントですので、
気を付けていきましょう^^

実際に物件を見に行った際には、
そういったところもしっかり注意して確認をしていきましょう!!

そして第6に、
『大学行きのバス便がある駅』を狙う事!

第一にロータリーがない駅とお伝えはしてありますが、
上記でもお伝えした通り全てに当てはまる物件は私も数百件以上見たことがありますが、
はっきり言ってないので全て当てはまる物件を探すのではなくポイント、ポイントで当てはまる物件を探しましょう!

さて前置きはこれぐらいにしまして、
こちらはやはり駅にこういった大学~駅行きのバスがあるとないとでは、
かなり集客力は違いますし、
なんといってもSNSや口コミでの広がり方もだいぶ違います!
正直なところ数字で表すと2倍以上は変わってきます!

実際に駅近くに物件を確保して、
某有名W大学のキャンパスがあるところにオープンをして
そこも駅から大学行きの便があり、
すぐさま口コミで人気になった店舗もございます。

またそういった近くに大学、高校があることによって、
宣伝方法もありまして、
例えばSNSのハッシュタグに大学名や高校名を入れて投稿する事で
その近隣大学生、高校生に向けての投稿が出来たりするテクニックもございます!

さらに学生向けのイベントも組みやすくなり、
『○○大学生注目!!〇月~イベントを始まるよ~』といった、
他の店舗との差別化や地域密着型で営業をすることができますので、
繁盛店や地域に愛される店舗になることでしょう!

さらに近くにキャンパスなどある地域では、
よっぽど地域改正や大規模な工事が行われないかぎり
半永久的にキャンパスはございますので安心して営業ができることでしょう^^

そして第7に、
『中小企業といった会社が複数ある』物件を狙う事!

ラーメン屋を行う事は、
居酒屋といった夜だけをターゲットにしているのとは別に、
やはりお昼の営業もしっかりと考えていかないと夜だけで売上をたてることはかなり難しいです。

ですので、
しっかりとお昼の営業でも
売上、利益をしっかと立てられる地域を選定することは必須です!

そこでやはりお昼のメインとなってくるターゲット層は
地域で働いているサラリーマン層を捕まえないといけません。

上記学生と書いてありますが、
やはり学生とはいっても金銭的に毎日外食するとなると難しいです。
サラリーマンであれば金銭的にも学生とは違い、
毎日外食を取る方もいらっしゃいます(結婚されている方は難しいですが、、、(笑))

近隣に、
中小企業が多いところや、
さらに欲をいってしまえば大手会社、銀行、工場など
働いている人数が多い会社が1つ2つあるだけでもかなりお昼での数字は
見込めることでしょう!

こういった情報は確かにネット会社所在地当でも載っていますが、
実際にその物件がある地域、駅まで足で運んでみないと
どれだけ会社があるのかはわかりません。

さらにお昼の様子やお昼のどの時間に、どれだけ人が通るのかなど、
ここで勤務されているサラリーマンのリサーチなどは、
現場にいかないと絶対に見えない部分になりますので
物件を見に行く際はそこもしっかり押さえましょう!

そして第8に、
『その駅が乗り換え線』であること

乗り換え線って聞くと、
新宿駅や東京駅など改札を出なくても、
乗り換えができる駅をイメージをするかと思いますが、
そういった駅での物件を見つけるのではく、
改札を出て駅~駅まで歩いていく乗り換え線の事を今回は指しています!

こちらは、
イメージがしにくい方に分かりやすくご説明を
させて頂きます。

まず駅内で乗り換えができる大きな駅では、
全てJR線といった同じ線路で埼京線、武蔵野線、山野線で同じであり、
当然改札は出なくても問題はなく乗り換えができますね^^

ただ
別路線だとだと、
当然改札は出ないといけませんよね!
同じ駅内に東武鉄道と山手線がある駅などございませんよね?

そういった駅では、
少し歩いて駅から駅まで移動をしますので
その歩いていく途中でお店を構えられる物件を見つける事が
今回のキーポイントになります

正直なところ、
こういった駅ではかなりの売上が見込めますし、
単純にターミナル駅(単純に大きな駅で日本を新宿駅や東京駅指します)より、
場所によっては家賃が高い例もございます!

なぜそれだけ良いのかとお伝えしますと、
単純に電車が到着する度に乗り換え目的の方が、
絶対にあなたのお店の前を通るからです。

飲食業界では、
お店に前に1人でもいれば見込み客に繋がると言われております。
ですので単純にお伝えしますとそこの乗換駅が第3でお伝えした乗降客数が3万以上であれば
『毎日3万人の見込み客ができる』という事になります。

なので、
乗換駅がある物件はかなり競争率も高く、
ライバル店も多いので個人で動くとなると正直かなり厳しいです。

私の知り合いでも、
東京都の某乗り換え線であるA駅~S駅でのところで
物件を獲得した方がいるのですがその時も倍率がかなり高く、
かなり時間がかかったとお伺いをしております…

しかしその甲斐あって、
今ではその駅で注目NO1の人気店になり毎日おおくのお客様がきている状態で、
常連のお客様はもちろんのこと新規のお客様も毎日入っているお店になりました^^

私もラーメン店を開業するなら、
正直乗り換え線である物件でオープンしたいなぁと考えています(笑)

しかし中々見つかりませんし、
そもそも潰れることもほぼほぼないので、
出たらかなりのレア物件ですので開業したいエリアじゃなくても開業すべき物件です!

そして第9に、
『住んでいる方たちの層を把握する』こと!

こちらは当たり前ですね^^
住んでいる人たちの属性を把握しておかないと、
どのようなラーメンを提供していいかわからないですよね!

例えば、
飲み屋多いところでは〆にあったラーメンでしたり、
学生が多いところでは大盛り系のラーメンでしたり、
女性が多いところでは綺麗、インスタ映えするラーメンであったりと
提供していくラーメンの方向性は変わっていきます。

ではもしそういった属性をしっかり把握していないと
どういったことがおきるかと言いますと、
単純に地元のお客様は地域にあったラーメンで勝負できていないので、
すぐにお店は閉店してしまいます。

ジャンルは違いますが、
下町が多く飲んべぇが多いところでイタリアン料理をオープンしたお店が
実際に2カ月で潰れた例もあります…

なので住んでいる方の属性はとても
重要な部分にもなりそこのリサーチにかなり時間をかけてもいいと私は思います。
『大体どれくらいかけてリサーチをすればいいの?』と思いますが、
1週間ほどしっかりすればかなりいいデータは取れますので、
もし物件を見つけた方はしっかり行う事をおすすめしますし、
新しいラーメンを提供しようと考えている方にもお勧めですね!

またそのリサーチをしていく中でもう一つ着目して頂きたいのが、
『そのエリアではどのラーメンが人気なのか?』
『どういった店舗なのか?』
『どういった層に人気なのか?』
『どういった味なのか?』
『どの時間帯に一番お客様が来店しているのか?』
『どんなSNSを発信しているのか?』
『どんな内装なのか?』
などしっかり確認をしていきましょう!

さらに飲食店が多い地域では、
『どういった営業時間で行っているのか?』
『定休日はいつなのか?』
を確認する事であなたがオープンする
ラーメン屋の営業時間や定休日も見えてきます!

単純に言ってしまえば、
実際にオープンしているお店はあなたよりそこの地域の先輩になり、
あなたより地域の特性をしっかり理解していますので、
『その時間帯はお客様が来ない』、『そこの日はお客様の通りがないから定休日でも問題ない』といった情報が得られます。
ただ上記のところで注意をして頂きたいのが、
個人店での情報をしっかりリサーチする事です^^

のれん分けのお店やチェーン店であると、
営業時間や提供日など会社が決めておりますので、
参考になりません…日●屋など(笑)

ただ・・・
周りに合わせる事がベストという事でもありません!!

例えば周り合わせて営業時間、定休日を決めてしまうと、
その先にオープンしているお店は最近始めた店舗ではなく、
数年前から営業していますのでその時の層にあった営業時間、定休日なので
昔と同じ方が住んでいるかと言えばそうではなく、
地方から引っ越しをしてきている方もいたりと常に変わっております。

ですので、
あくまでも参考程度にして、
あとはあなたが実際にその駅にいき、
朝から夜まで観察をしてリサーチすることが一番の近道です!

またよく勘違いをしているラーメン店主がいるのですが、
『いやいや、そんなリサーチをしなくても
俺が作るラーメンは美味しいからそんな必要はない』と思っている方もいると思いますが、
『あなたがお金を出してラーメンを食べる訳ではありませんよね?』とお伝えをしたいです。

今から開業をしようと思っている方にも厳しい事を、
お伝えいたしますが『あなたが美味しいと思っているラーメン=流行るとは限りません』ので
そこをしっかり理解して下さい。

なんども上記をお伝えしておりますが、
『地域の特性、住んでいる方の属性』をしっかりリサーチして
提供したラーメンが流行りますし人気店になります!!

私が知っている人気店にオーナー方も
『作っているラーメンは美味しいと思っているけど、
本当に作りたいラーメンとは逆だよ(笑)』と言っています。

私が
『じゃあ作りたいラーメンを出さなくても平気なのですか?』と質問をしても、
『たとえ違うジャンルかもしれないけど俺がやりたい事でお客様が喜ぶものが提供できているし
たまにイベントとかで作りたいラーメンを限定で出しているからね!』と仰っていましたので、
本当に売れるラーメン屋、人気店はこういった考えでお店を行っていますので、
あなたも本当にラーメン開業を本気で考えているのなら、
ぜひ参考にしてみて下さい!

以上が物件選びでとても重要になる所です^^

上記は私の実体験など、
実際に開業をして成功している方々にお伺いをしており、
かなり貴重な話なども記載させて頂きました。

私もあなたがラーメン開業で
成功をしてほしいと思い今回書かさせて頂きましたので、
ぜひご参考にして下さい!

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